שאלות-תשובות

Q?

האם יועץ המשכנתאות בבנק אמין? האם הוא מחויב לבנק או ללקוח?

A.

באופן חוקי יועצי המשכנתאות בבנקים חייבים להיות אמינים ולראות את טובת הלקוח למול עיניהם, כמובן שבפועל דרישה זו אינה אפשרית והם לוקחים בחשבון במידה רבה גם את טובת הבנק או הפחתת הסיכון לבנק. יועץ משכנתאות בבנק אחד לעולם לא ימליץ על משכנתא של בנק אחר וזה ברור מאליו, כמו כן, מטרת הבנק היא להרוויח כמה שיותר ולכן לא תמיד מסלול ההלוואה האידיאלי לבנק הוא גם המסלול האידיאלי ללווה. ניתן לומר כי היועצים בבנקים מחויבים יותר לבנק מאשר ללקוח.

משכנתא היא כלי פיננסי לכל דבר, לכן יש לעשות סקר שוק מקיף ולאו דווקא לעבוד מול הבנק בו נמצא חשבון העו"ש, יש לנהל מו"מ לגבי גובה הריביות ועמלת פתיחת התיק.

Q?

האם יש החזרי מס על משכנתאות?

A.

באופן עקרוני, ונכון לשנת 2011, אין החזרי מס על משכנתאות. ישנו חוק שנמצא בתהליכי חקיקה ראשוניים ובכלל לא וודאיים שמהותו מתן החזרי מס מסוימים על תשלומי הריבית של הלוואות משכנתא. אם החוק יאושר החזרי המס על ריבית המשכנתא יוגבלו למשכנתאות נמוכות יחסית ויוגבלו בתקרה שנתית, החוק מיועד בעיקר לסיוע לזוגות צעירים ולבעלי דירות ראשונות.

Q?

האם זה משנה באיזה בנק מנוהל חשבון הבנק שלי לצורך קבלת המשכנתא?

A.

אין זה משנה כלל באיזה בנק מנוהל חשבון הבנק שלכם לצורך קבלת משכנתא. אנו נעשה סקר ריביות והבנק שיציע את ההצעה המשתלמת והטובה ביותר עבורכם - יזכה בכם!
החזרי המשכנתא משולמים בהוראת קבע מחשבון הבנק האישי שלכם, ולכן תוכלו להמציא לבנק המשכנתאות הוראת קבע מכל בנק בישראל בו מנוהל חשבונכם.

Q?

מהו אישור עקרוני להלוואה והאם עליי להמציא לבנק מסמכים לצורך קבלתו?

A.

האישור העקרוני ניתן ללקוחות המציגים פרטים לגבי נכס ספציפי אותו הם עומדים לרכוש. תוקף ריבית הינו 12 יום מיום מתן האישור. לקבלת אישור עקרוני אין צורך בהמצאת מסמכים לבנק.

Q?

האם אני מחויב לבצע ביטוח חיים בתהליך קבלת המשכנתא?

A.

כן ,יש חובה לרכוש ביטוח חיים שני בני הזוג בתהליך קבלת המשכנתא, הביטוח חשוב מכיוון שאם אחד מבני הזוג נפטר חברת הביטוח מכסה את יתרת החוב של המשכנתא בבנק והנכס משוחרר מהשעבוד לבנק.

 

Q?

מה זה משכנתא הפוכה?

A.

משכנתא הפוכה מיועד לבני 60+ בעזרתה ניתן לקבל הלוואה כנגד שיעבוד נכס למגורים. המשכנתא הינה לכל מטרה וללא תשלום חודשי שוטף. המימון נקבע ע"פ גיל הלקוח והשמאות, ככל שהגיל מבוגר יותר כל אחוז המימון גדל.
לדוגמא: לקוח בן 60 יוכל לקבל 15% משווי הנכס ולקוח בן 75 יוכל לקבל הלוואה של 30% משווי הנכס. ההלוואה ניתנת ללקוחות שהנכס רשום על שמם ובעל שווי של כ750 אלף ש"ח לפחות. הריבית עומדת כיום 01.01.2011 על כ 6.35% צמוד למדד

Q?

לאיזה תקופה כדאי לקחת את המשכנתא?

A.

משכנתא ניתן לקחת לתקופות שונות, יש משכנתאות קצרות מאוד של חמש שנים ומשכנתאות ארוכות מאוד של 25 שנה. כמובן שהתקופה האידיאלית היא הקצרה ביותר האפשרית – אך חשוב לוודא מראש כי ניתן להחזיר את כל הסכום הגבוה הזה בתקופה קצרה. ככל שרמת ההכנסות נמוכה או פחות וודאית, לעומת סכומי משכנתא גדולים יותר כך רצוי שהתקופה תהיה ארוכה יותר ותאפשר החזרים נמוכים יותר בכל חודש.

המשכנתא בנוייה על יכולת ההחזר של משק הבית, יש לקחת בחשבון תקופות קשות בהן השכר ואו יכולת זו נפגעת על מנת שלא להגיע לפיגור בתשלומים או חלילה להחזרי חיוב.

Q?

מהם הביטחונות שדורשים הבנקים?

A.

הבטוחה המרכזית היא כמובן הנכס הנרכש עצמו שמשועבד לטובת הבנקים למקרה חדלות פירעון של הלווים. מעבר לכך הבנקים דורשים לראות תלושי שכר ומסמכים המאשרים יכולת החזר של המשכנתא. במקרים נדירים בנק יכול לקבל בטחונות שאינם או שהם מעבר לנכס עצמו – למשל נכסים פיננסיים שונים או נכס מוחשי אחר.

הבנקים דורשים ביטוח הנכנס למקרה שייהרס פיזית (ביטוח נגד רעידות אדמה)

הלווים צריכים להיות מבוטחים בביטוח חיים, כך שבמקרה של מוות , חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומם. יש לבדוק שהלווים יוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם ולאחר תשלום המשכנתא החודשי תישאר למשפחה הכנסה לחיות ממנה. בעבר היה נהוג ומומלץ לא לקחת משכנתא יותר משליש מההכנסה נטו של המשפחה.

Q?

כיצד נקבע התשלום החודשי להחזר משכנתא?

A.

ברוב מוחלט של המקרים ההחזר החודשי של המשכנתא כולל בתוכו, חלק מהקרן (סכום ההלוואה עצמו המקורי), תשלום ריבית שמתווספת לקרן ותשלומי הצמדה למדד אם ישנם במסלול הספציפי. מעבר לזה, לוח הסילוקין שנבחר להחזר המשכנתא משפיע מאוד על התשלום החודשי. יש כמה שיטות לחישוב כמה כסף יש לשלם, לוח שפיצר הוא הנפוץ ביותר, והשיטות משפיעות על הריבית שמשולמת וכדומה.

Q?

ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה? מה עדיף?

A.

בלוח שפיצר החזר המשכנתא מחושב כך שהלווה משלם סכום פחות או יותר קבוע לכל אורך תקופת המשכנתא – כך שבהתחלה משלמים בעיקר ריבית ובהמשך בעיקר את הקרן. משכנתא במסלול קרן שווה היא הלוואה שבה החוב עצמו נפרס בצורה שווה לכל תקופת ההחזר, כך שבכל חודש משלמים חלק ידוע של החוב – בקרן שווה התשלומים הראשוניים גבוהים יותר בגלל תוספות הריבית וההצמדה ובשנים האחרונות התשלום יורד משמעותית.

קשה לקבוע מה עדיף וזה ספציפי לכל מקרה לגופו. התשלום הסופי בקרן שווה נמוך יותר מאשר בלוח שפיצר אך התשלומים הראשוניים גבוהים משמעותית ולא כל אחד יכול לעמוד בכך. שימו לב שמשכנתא לפי לוח שפיצר הוא הסטנדרט אלא אם כן ביקשתם אחרת, הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים בין לוח שפיצר לקרן שווה יכול להיות משמעותי מאד.

 

השאירו פרטים וניצור איתכם קשר

אנחנו רואים שהאתר שלנו מעניין אתכם. בואו לחסוך זמן! השאירו פרטים ויועץ המשכנתאות שלנו יחזור אליכם לשיחת יעוץ חינם

מבטיחים, לעולם לא תקבלו ממנו דואר זבל, ולא נשתמש במייל שלכם לשום מטרה