משכנתא לצורך בניה עצמית של בית החלומות שלכם היא משכנתא שונה לחלוטין מהמשכנתא "הרגילה" והמוכרת. מדובר בהלוואה מורכבת יותר, מאתגרת יותר ואפילו מסוכנת יותר.
משכנתא לצורך בניה עצמית של בית החלומות שלכם היא משכנתא שונה לחלוטין מהמשכנתא "הרגילה" והמוכרת. מדובר בהלוואה מורכבת יותר, מאתגרת יותר ואפילו מסוכנת יותר. הסיבות לכך נעוצות במאפיינים הייחודיים של ההלוואה: בהליכים הבירוקרטים המלווים אותה; בצורך בחישוב מקדים ומדויק של תקציב הבניה; באופן העברת הכסף מהבנק; בהתנהלות העצמאית עם סכומי הכסף המופקדים וכן ביכולת ניהול העסקה המתמשך. לכן, יש חשיבות מכרעת לבחירת מסלולי ההלוואה, לקבלת התנאים הטובים ביותר במהלך תקופתה וכן לקבלת כלים מקצועיים להתנהלות באמצעותה.
מדוע המשכנתא לבניה עצמית נחשבת למורכבת?
משכנתא לבניה עצמית יכולה להינתן עבור רכישת הקרקע, עבור בניית הבית או עבור שניהם גם יחד. למשכנתא זו מספר מאפיינים ייחודיים אשר בהחלט הופכים אותה למורכבת יותר, ביניהם:
הכספים מועברים ישירות לחשבון הבנק: משכנתא לבניה עצמית מועברת ישירות לחשבון הלווים, כלומר לבוני הבית עצמם. זאת, לעומת משכנתא רגילה המועברת אל הקבלן או אל מוכר הנכס. מכאן הצורך החשוב בניהול מחושב במיוחד של הכספים במהלך כל הפרויקט. יש לציין כי החזרת תשלומי המשכנתא תיעשה באופן זהה למשכנתא הרגילה, כלומר בתשלומים חודשיים.
כספי ההלוואה ניתנים לפי שלבי הבניה: משכנתא לבניה עצמית ניתנת בשלבים בהתאם להתקדמות הבניה של הנכס. זאת, לעומת משכנתא רגילה הניתנת במועד אחד כסכום חד פעמי. מתן הכספים בחלקים נובע מרצונו של הבנק לצמצם סיכונים ככל האפשר, למשל במקרה בו פרויקט הבניה לא יושלם מסיבה מסוימת. קבלת הכסף בכל שלב מותנית בבדיקת התקדמות הבניה על ידי שמאי מטעם הבנק.
התנהלות אחראית עם הכסף: ההתנהלות הפיננסית עם כספי המשכנתא תלויה אך ורק בלווים – הם אלו שאחראיים להעברת בקשת הכספים, הם אלו שאחראיים על חלוקת הכספים לקבלן או לספקי הבניה השונים ועוד.
הליכים בירוקרטים: בלקיחת המשכנתא יש להציג בפני הבנק תכניות ונתונים על שטח הבניה, היתרי בניה, תכניות בניה מאושרות וכן חוזה פיתוח. בנוסף, כל שחרור כספים ייעשה כאמור לאחר בדיקת שמאי ולאחר אישור מהנדס אודות מצב התקדמות הבניה הנוכחי.
5 טיפים מנצחים ללקיחת משכנתא לבניה עצמית:
בקשו מסגרת משכנתא גבוהה יותר בכ – 20% מהדרוש לכם
תכנון תקציב בניית הבית, מדויק ככל שיהיה, הוא תכנון משוער. במהלך הבניה, עשויות להיות חריגות שונות מהתקציב הראשוני. לכן, כדאי מאוד לכלול את סיכויי החריגות בלקיחת ההלוואה ולפתוח מסגרת משכנתא גבוהה בכ – 20% מהתכנון ההתחלתי. מסגרת זו תהווה עבורכם מקדם ביטחון חשוב ומשמעותי.
התאימו את שחרור הכספים למסלולי ההלוואות
רוב מסלולי ההלוואות מורכבים ממספר סוגי הלוואות. בלקיחת המשכנתא, יבנה עבורכם יועץ המשכנתאות המומחה המלווה אתכם את תמהיל ההלוואה הטוב והמתאים לכם ביותר. בשלבי שחרור הכספים, כדאי כי תתאימו את משיכת הכספים לתנאים הרלוונטיים באותה תקופה. לעיתים, כדאי יהיה למשוך כספים ממסלול אחד ולעיתים ממסלול אחר. כאמור, יועץ המשכנתאות יידע לספק לכם את הייעוץ הרלוונטי בכל שלב.
וודאו כי יש לכם מספיק כסף עבור כל שלב בניה
הקפידו כי כל שחרור הכספים יכלול את סכום הכסף הדרוש לכם לאותו שלב בניה וכן, שסכום זה יספיק לכם עד למועד שחרור הכספים הבא. מצב בו יחסרו לכם כספים עבור התשלומים השונים יגרום לצורך בהשלמת כספים פרטיים, לדחיית תשלומים לקבלן ועוד.
סלקו הלוואות קיימות
לקיחת משכנתא מהווה הזדמנות מצוינת לסילוק הלוואות אותן לוויתם בעבר מהבנק או ממספר בנקים. ברוב המקרים, כספי הלוואת המשכנתא "זולים" יותר מכספי הלוואות אחרות. לכן, הקפידו להתייעץ עם יועץ המשכנתאות שלכם ולבדוק את החלופות העומדות בפניכם אודות לקיחת כסף "זול" המאפיין את כספי המשכנתא, וסילוק כסף "יקר" אותו לקחתם בעבר מבנק מסחרי רגיל.
שמרו על מסגרת המשכנתא גם אם לא מימשתם אותה גם אם לא ניצלתם את מלוא מסגרת המשכנתא שניתנה לכם, שמרו עליה ואל תמהרו לוותר עליה. היות וכספי המשכנתא הם כאמור כספים "זולים" יותר אשר ניתנים לכם בתנאים משתלמים ובריביות אטרקטיביות, השאירו את מסגרת המשכנתא פתוחה – אולי זו תעמוד לטובתכם ביום מן הימים.
שורה תחתונה
פרויקט בניית בית הוא פרויקט מורכב ומאתגר עבור כל משפחה. זהו פרויקט גדול ומשמעותי, פרויקט אשר ידרוש מכם התנהלות מיוחדת במגוון היבטים כמו היבטים כלכליים, ארגוניים, אישיים, משפחתיים, רגשיים – והרשימה עוד ארוכה.
אחת הדרכים בהן תוכלו להקל על עצמכם ולמקסם את הסיכויים לכך שפרויקט הבניה שלכם יהיה פרויקט יעיל, קל ומוצלח, היא לבחור במשכנתא הטובה לכם ביותר וכן להצטייד בכלים מקצועיים איכותיים שיסייעו לכם לנהל את המשכנתא. יועץ המשכנתאות הבקיא בתחום יעניק לכם את הליווי המקצועי, הצמוד והאובייקטיבי הדרוש לכם לניהול מוצלח של אחד הפרויקטים החשובים ביותר של חייכם – בניית הבית שלכם.
חנן אזולאי
מנכ"ל פרקטיק, ייעוץ משכנתאות ופיננסים
