אכן, תחום המשכנתאות מלא במושגים ובהגדרות מקצועיות. השבוע, אציג בפניכם את המושגים העיקריים אותם חשוב כי כל מי שנמצא בתהליכי לקיחת משכנתא יכיר. זוהי כמובן רשימה חלקית, אך כזו שמרכזת את המונחים הבסיסיים המהותיים אשר יסייעו לכם להתמצא בתחום:
אישור זכויות במקרקעין
מסמך זה מונפק על ידי מנהל מקרקעי ישראל או על ידי חברה משכנת הפועלת מטעמו. המסמך מפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון בעלי זכויות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו. נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באים לידי ביטוי בנסח הרישום המוצא על ידי לשכת רישום המקרקעין.
אישור עקרוני להלוואה
הגשת בקשה להלוואה לאישור הבנק. מימוש הלוואה שלגביה ניתן אישור עקרוני, מותנה בחתימת המבקש על חוזה רכישת הנכס, באימות כל הפרטים שמסר לבנק ובעמידה ביתר תנאי הבנק, לרבות הביטחונות הנדרשים למתן ההלוואה בפועל.
גרייס
פירושה של המילה באנגלית הוא "חסד" (grace), כלומר בהלוואה בתנאי גרייס ישנה 'תקופת חסד' שבה נדחים התשלומים על חשבון ההלוואה – בחלקם או בשלמותם – עד לתום תקופת הגרייס.
גרירת משכנתא
גרירת משכנתא מתבצעת במצב בו קיימת משכנתא על נכס שנמכר והמוכר מבקש להשאירה כפי שהיא. בעל המשכנתא (המוכר) מעוניין לשמר את התנאים במשכנתא הקיימת ומחליף את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס חדש. במצב זה, משאירים את המשכנתא המקורית על כל תנאיה, כלומר מחליפים את הנכס המשועבד כנגד ההלוואה.
הוצאות פתיחת תיק
עמלה שהבנק גובה מכל לווה עבור הטיפול בקבלת ההלוואה שאושרה.
הוראת קבע (הו"ק) למשכנתא, הרשאה לחיוב חשבון
הרשאה שנותן לקוח לבנק מסחרי בו מתנהל חשבון העו"ש שלו, להעברת תשלומים מחשבונו לטובת תשלומי המשכנתא. הו"ק זו הדרך היחידה לתשלומי הלוואת משכנתא.
הלוואת בלון
הלוואה שבה הקרן אינה נפרעת בתשלומים תקופתיים, אלא בתשלום חד פעמי בתום תקופת ההלוואה. הלווה משלם תשלום חדשי של ריבית בלבד ובתום התקופה משלם את הקרן ואת הפרשי ההצמדה עליה.
הלוואת גישור
הלוואה לתקופה קצרה יחסית המיועדת במרבית המקרים לגשר על הפער שבין מועד התקבולים ממכירת דירה, לבין מועד התשלומים על רכישת דירה חדשה.
הלוואה עומדת
הלוואה שהלווה אינו מחויב בתשלומים בגינה לתקופה מוגדרת מראש.
התחייבות לרישום משכנתא
התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין (מוכר דירה יד שנייה, חברה משכנת, קבלן או מנהל מקרקעי ישראל) לבנק למשכנתאות. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל בלשכת רישום המקרקעין עם ביצוע ההלוואה. ההתחייבות מהווה בטוחה זמנית מוגבלת בזמן עד כמה שניתן, לאור הנסיבות לרישום המשכנתא בפועל.
זכאות
מדינת ישראל מעניקה, באמצעות משרד השיכון והבינוי, הטבות למגזרים שונים באוכלוסייה.
ההטבה ממנה נהנים הזכאים ניתנת באמצעות ריבית קבועה על הלוואה מכספי המדינה. גובה הזכאות נקבע בהתאם לפרמטרים כמו גיל הלווים, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואים.
כדי לקבל את הזכאות, על הלווה להגיש בבנק בקשה לקבלת זכאות ולקבל תעודת זכאות ממשרד השיכון. תעודת הזכאות כוללת את התנאים לזכאות (סכום, תקופה, ריבית).
זיכרון דברים
הסכם מקדמי בכתב אשר נחתם בין צדדים לעסקת מקרקעין עד לחתימת חוזה מפורט ביניהם. כל עוד לא נחתם החוזה, יש לו תוקף מחייב לכל דבר ועניין.
חכירה
שכירות של נכס מקרקעין לתקופה ארוכה (49 שנים או 99 שנים). חכירה זו נרשמת בספרי רישום המקרקעין על שם החוכר והיא כמעט זהה לזכות בעלות על הנכס. החוכר הוא הרוכש והבעלים הוא מנהל מקרקעי ישראל.
ייפוי כוח נוטריוני
הבנק מבקש לרוב ייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון המאשר את חתימת נותני ייפוי הכוח (הלווים), בו הם מייפים את כוחו של הבנק לפעול לרישום הנכס על שם הלווים ולבקש מהרשות המוסמכת לכך לרשום משכון או משכנתא לטובת הבנק.
לוח תשלומים, לוח סילוקין
לוח המפרט מראש את מועדי וסכומי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה עד לפירעונה הסופי. בלוח התשלומים נקובים סכומי החזר נומינליים. בפועל, כולל התשלום גם הפרשי הצמדה.
לוח שפיצר
לוח הבנוי על העיקרון שהסכום שמשלם הלווה על חשבון ההלוואה הכולל קרן וריבית, נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. הלוח מפרט את סכום ההחזר החודשי של הלוואה נתונה בשיעורי ריבית שונים ולתקופות פירעון שונות.
לשכת רישום המקרקעין (טאבו)
לשכה של משרד המשפטים הרושמת את זכויות הבעלות והחכירה של מקרקעין בפנקסי המקרקעין (ספרי הטאבו). בספרים אלה נרשמות עסקות מקרקעין, פסקי דין, החלטות וצווים של בתי משפט בענייני מקרקעין, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים ועוד. לשכת רישום המקרקעין מאפשרת לציבור לקבל מידע והעתקים מספרים אלו על כל גוש וחלקה קיימים. מידע זה נקרא נסח טאבו או נסח רישום.
מדד המחירים לצרכן
מדד המשקף את השינויים החודשיים של עליית מחירי מצרכים ושירותים המהווה סל צריכה של משפחה ממוצעת. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב – 15 לחודש.
מס רכישה
מס המוטל על מי שרוכש זכויות במקרקעין.
מס שבח
מס המוטל על רווחים הנובעים מעליית ערך הנכס בין מועד הרכישה לבין מועד המכירה. על בעל המקרקעין לשלם את המס בעת המכירה.
עמלת פירעון מוקדם
עמלה שהבנק רשאי לגבות מלווה שמסלק הלוואה או חלק ממנה, במועד המוקדם מזה הנקוב בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלווה לבין הבנק.
שמאות
על מנת שהבנק יידע את ערך הנדל"ן שהוא עומד לקבל כביטחון להלוואה, נשלח שמאי מקרקעין מוסמך להעריך את הנכס.
בברכה,
חנן אזולאי
מנכ"ל פרקטיק, ייעוץ משכנתאות ופיננסים
hanan@practic.org.il
